Khu tập thể Trung Tự thành 2 tòa cao ốc – cơ hội tái thiết đô thị

Cải tạo khu tập thể cũ phải bảo đảm hài hòa lợi ích ba bên

UBND quận Đống Đa (TP Hà Nội) đang lấy ý kiến nhân dân vào Đồ án quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại khu tập thể Trung Tự và phụ cận tỷ lệ 1/500, thuộc địa giới hành chính phường Phương Liên và Trung Tự. Theo đề xuất của quận Đống Đa (TP Hà Nội), 30 tòa chung cư cũ 5 tầng với 1.795 căn hộ ở khu tập thể Trung Tự sẽ được xây dựng lại thành một tòa 45 tầng và một tòa 25 tầng.

Trao đổi với Lao Động, kiến trúc sư Phạm Thanh Tùng – Chánh Văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam – nhận định, việc quận Đống Đa đề xuất xây dựng lại 30 tòa nhà 5 tầng thành một tòa nhà 45 tầng và một tòa 25 tầng là hướng đi đúng đắn. Sau khi Luật Thủ đô (sửa đổi) có hiệu lực, Hà Nội đã được “cởi trói” về chỉ tiêu chiều cao, mở ra cơ hội cho việc tái thiết đô thị.

“Trước đây chỉ được xây tối đa 20 tầng. Bây giờ cho phép lên đến 45 tầng là phù hợp với xu thế phát triển. Với chiều cao đó, chỉ cần hai tòa nhà cũng đủ để bố trí toàn bộ cư dân cũ. Phần diện tích đất còn lại hoàn toàn có thể tận dụng để phát triển hạ tầng, không gian công cộng, công viên, trường học, bãi đỗ xe… ”, ông Tùng phân tích.

Theo kiến trúc sư Phạm Thanh Tùng, để cải tạo thành công khu Trung Tự, quan trọng nhất là phải đảm bảo ba lợi ích của nhà đầu tư, người dân và của Nhà nước.

Với nhà đầu tư, họ cần có cơ chế lợi nhuận hợp lý. Hiện nay, biên lợi nhuận được giới hạn ở mức hơn 10%, tuy không cao nhưng vẫn khả thi nếu được khai thác tầng đế để làm dịch vụ, thương mại. “Nhà đầu tư có thể có nguồn thu bền vững từ các tiện ích dịch vụ như siêu thị, trung tâm y tế, nhà hàng, không gian cộng đồng… nếu được quy hoạch bài bản ”, ông nói.

Với người dân, quyền lợi phải rõ ràng và thiết thực. Trước đây, người dân chỉ được ở nhà lắp ghép 20 – 25m2, chật chội và thiếu tiện nghi. Bây giờ, các hộ gia đình ở tầng một áp dụng hệ số K là 2, hộ gia đình từ tầng 2 trở lên hệ số K là 1,5. Trung bình mỗi hộ tầng 1 sẽ được đền bù khoảng 70m2. Bên cạnh đó, với vị trí đắc địa, khu vực sau cải tạo sẽ có giá trị bất động sản cao, hệ thống hạ tầng đồng bộ, môi trường sống được cải thiện rõ rệt.

Về phía Nhà nước, cải tạo chung cư cũ là nhiệm vụ an sinh xã hội quan trọng. Đồng thời, góp phần thay đổi diện mạo đô thị, giảm thiểu rủi ro cháy nổ, sập đổ và áp lực quá tải hạ tầng.

Không chất thêm người, không tái tạo quá tải

Một điểm then chốt được KTS Phạm Thanh Tùng nhấn mạnh là không được “chất tải” thêm dân số lên khu đất cũ. Phương án hai tòa nhà cao tầng phải tính toán đủ để bố trí toàn bộ cư dân hiện hữu, không phát sinh dân cư mới, nhằm tránh gây áp lực lên hạ tầng đô thị hiện có.

“Cải tạo là để giảm tải, không phải để tăng thêm dân cư. Nếu chất thêm người, hạ tầng lại quá tải”, ông nói. Đồng thời, việc xây dựng phải đi kèm hệ thống hạ tầng đồng bộ, giao thông kết nối và không gian xanh. Cần tích hợp tầng ngầm thông minh, phục vụ để xe, thương mại, sinh hoạt cộng đồng, thậm chí cả không gian văn hóa, thể thao.

Với những đô thị như Hà Nội, nơi quỹ đất ngày càng hạn chế, mô hình đô thị nén gắn với giao thông công cộng là tất yếu. Cải tạo khu tập thể Trung Tự nếu thành công có thể trở thành hình mẫu cho các khu khác như Giảng Võ, Quỳnh Mai, Thành Công…

Theo KTS Phạm Thanh Tùng, đô thị nén không đồng nghĩa với sự đông đúc, mà là mô hình tổ chức không gian sống hiệu quả, tích hợp giữa nơi ở, nơi làm việc, trường học, y tế, thương mại và giải trí trong một bán kính gần. Khi đó, người dân sẽ giảm phụ thuộc vào phương tiện cá nhân, góp phần giảm ùn tắc, ô nhiễm và chi phí xã hội. Tuy nhiên, để đạt được mục tiêu đó, cần có quyết tâm chính trị lớn và sự vào cuộc đồng bộ, nghiêm túc của các ngành chức năng thành phố.